房价下降？2022年将首迎“房子降价雨”？专家预测：明年或更冷

最近都在说市场下跌的事情，到底哪些城市降了？降了多少？估计很多人心里没底。想买房，但又害怕买到房价正在下跌的城市房子，钱亏了心态又崩溃反而得不偿失，所以无房人踌躇不定。

中国大大小小的城市总计超过600多个，即便是同一城市，不同地段、不同楼盘的房子，价格都可能大不相同。再说了，经历了长达5年坚持不懈的调控后，楼市环境已经迎来一波调整，就目前来看，除了部分核心区的市场依旧坚挺外，绝大部分城市在炒房被打回原形后，房价都出现了回调。

值得一提的是，在楼市整体下行的背景下，北方城市房价集体“失守”了

先来看整体走势。机构数据显示，今年10月，全国100城新建住宅均价16189元/平米，环比上涨0.09%，其中，三四线城市涨幅最大，0.17%，其次为二线0.09%，一线城市涨幅最小，为0.01%。具体到城市，10月新房价格上涨城市65个，31个城市比上月价格下滑，其中廊坊跌幅为0.60%;呼和浩特和德州分别下跌0.59%、0.56%，其余城市维持在0.1%-0.5%的跌幅。

一项重要信息是，楼市正呈现两极涨跌趋势，南方城市热度高，而下跌城市主要以北方为主，像哈尔滨、呼和浩特、长春、太原这样的省会城市也处于持续阴跌状态。

事实上，在楼市持续不断的调控之下，北方城市已经表现得不尽人意，进入到2020年之后，这种情况尤为更甚，市场趋势的不断下滑，使得这些过去热门城市的房地产不仅没有上涨，反而不约而同地出现下滑。

比如石家庄，作为北方中部一座较大的城市，2016年在多重利好的影响下，房产售价一度从九千上涨到一万五，但却在调控后陆续下跌；郑州近来年被誉为新一线的代表城市，看起来实力具备，然而房地产却不理想，据中纬财经报道，当地楼盘持续降价促销，还有不少开发商推出“首付分期”活动，比如融创某项目，单价1万5，总价147万的98平户型，申请首付分期后，原本要40多万的首付只需先拿出14万，剩余在3年内还清即可，相当于一成首付。

从年初纬房大数据库公布的一组数据看，许多北方城市的房价高点都定格在2017-2018年，在全国领跌的十几座城市中，并非只有偏远小城市房价下跌，像北京、郑州、石家庄等较大型的城市都在列，天津房价高点为2017年3月，相比已经下跌了25%。而中小城市同样不能独善其身，比如典型城市廊坊、香河、燕郊等，过去5年整体的下跌幅度基本都超过50%。

房价下降成为事实，问题是，是什么动力驱使北方城市房价集体“失守”？

第一，棚改结束。

这一波楼市普涨，主要原因就是棚改拆迁计划。特别是棚改覆盖面的不断增加，大量拆迁户拿着安置款到处扫楼，楼市库存得到快速消化，也使得了楼价不断上涨，不过在2018年后，拆迁给钱的措施逐步减少，再叠加楼市持续不断的调控，房价从普涨收缩到“普跌”，统计部门的数据显示，70%城的新房价格下跌，超90%城市二手价格下跌，房价泡泡不断消除。

第二，人口外流。

房地产有一个被称为黄金定律的观点：房地产长期趋势看人口，由此可见人口对于楼市发展的重要性，因为房子是给人住的，如果没有人来买，只能是一堆钢筋水泥。数据统计，保定、绥化、四平、资阳、齐齐哈尔、六安、安庆、通化等8座城市，2020年的常住人口比十年前减少超千万，同时，人口净减少的100城市中，30%的城市都来自“黑、吉、辽”三省。显然，人口从北方城市流出，楼市行情自然会受此影响下降。

第三，发展重心。

虽然说有“孔雀东南飞”的说法，但为什么会这么说？从发展重心来看，南方城市更多新兴产业，就业机会多资源也丰富，相比之下会凸显南北经济的差距；而从居住体验来看，南方城市气候更温和，更适宜养老居住。所以北方城市“孔雀”不足，自然楼市增值不大。

在房说君看来，实际上，这也是各地频繁发布“约束降价”的背景。据第一财经报道，目前全国已有21城发布了“限跌令”，包括沈阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等城，虽然南北城市参半，但却在进一步佐证一个事实，就是这些城市都在棚改下透支了太多的购房需求，在人口流出、城市化速度放缓后，除了降价，似乎没有其他方向。

那么，未来北方城市还会延续下跌趋势吗？要知道，如今房产市场供大于求的现状已成事实。就房屋空置情况看，西南财大数据，2017年我国空置房数量约为6500万套，空置比例在21.8%左右。早在2013年，该机构还列举了几个城市的空置房情况：重庆25.6%、成都24.7%、天津22.5%、北京19.5%，结合过去几年的数据，恐怕空置房只会增不会减。

而人口需求方面，同样不可能成为接盘的理由，官方数据指出，去年我国新生人口只有1200万人，安徽近期发布数据，直言出生人口连续4年减少；人口大省河南，今年7-9月的新生儿约59.61万，去年同期是73.43万。综合来看，人口老龄、少子，意味着购房需求锐减，也是2022年将首迎“房子降价雨”的重要因子。

根据许多专家或是机构的预测来看，明年的市场或会更冷，在不会放松销售限制措施的情况下，未来市场复苏的可能性不太好，价格仍然会惯性下跌。但无论怎么说，未来过剩的房屋资源难以消化，可能真的当房子降价雨到来时，多套房人才会真正领会房子“无人接手”的局面，因为靠资金堆砌的资产没有长期支撑。这一点经济学家马光远说得很明白了：要做好资产泡沫终会破裂的准备！没有第二种可能。

《现在是全球股市和房价最脆弱的时候》指出，“在全球经济遭遇重创之后，全球的资本市场、大宗商品和房价却再创历史新高。这本身很荒唐。每个人都知道，这种没有任何支撑的市场最终会以崩盘而告终，但大家似乎谁都不愿意接受这种结果。

股市也好，房市也好，其实都是惊弓之鸟。这个世界上所有的事情都早在暗中标好了价格，享受泡沫的盛宴，就必须承担泡沫破灭的痛苦，这是一个不可能拆分的套餐。没有任何支撑的股市和房市，最终一天会以暴跌而告终，谁都知道这个道理，但谁都不愿意去说破。

现在释放出来的天量货币导致的资产价格泡沫，并没有产生什么新的经济理论和货币理论，那只是经济学家自我安慰的方式。这个泡沫最终会以惊人的方式破灭，除此之外，我看不到第二种软着陆的可能。”

房说君有话说，总之，让开发商、多套房者头疼的日子正在到来，一边销售难度大，另一边房子可能要交管理费，如何化解难题？所以说，2022年将首迎“房子降价雨”。

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