2023年合肥房价会怎么样？

实际上已经在跌了，只是房地产的交易周期比较长，没有像股市那样直接显示成交量的大盘蜡烛图，因此市场上对于房价的涨跌直观感受不深。

第一，如果按照任泽平房价涨跌“短期看金融，中期看土地，长期看人口”的观点的话，现在短期金融方面，房贷利率降到了最低4.25%+公积金贷款额度增加等多重利好的政策加持，但是成交量和价格仍旧低迷，短期金融刺激，也难以有效的拉升房价；中期看土地，合肥土地供应量已经达到巅峰，2022年上半年合肥九区四县一市共成交93宗地块，涉宅地共计4950亩，总成交金额约493.79亿，同比增速37%，为增速第一。而且土地市场上还有一个有意思的现象，那就是拿地的企业多是国企或是国资背景，土地供应是否是“定向”拍卖，或是“直接摊派”，那就不得而知了。从中期来看，合肥市可能是把住土地财政最后的窗口期，加紧卖地，卖到了5年之后。第三，长期看人口，这个不用赘述了，4年出生人口下降近50%。

第二，我本身就是在合肥某国企工作，所在的子公司就是房地产开发公司，最近我们在做市场调研，除了好地段板块的新房，炒房者仍旧趋之若鹜之外，二手房、次新房实际上都无人问津，一个几百套住宅的中大型小区，二手房月成交额可能才几套。而且现在已经有些楼盘在暗戳戳的降价，比如取消装修包，首付3成等等。

第三，私企性质的房地产企业频频暴雷，诸如恒大，融创，佳兆业，华夏幸福，世茂这样之前鼎鼎大名的企业，一两年之内竟然到了岌岌可危的地步，如果房价仍旧能涨，仍旧像之前那样涨，他们还怕什么？而且，国企性质的房地产企业，因为充当地方政府投融资平台，被摊派的项目太多，实际上已经难以为继。比如合肥市某县某亲儿子国企集团，号称资产几百亿，上个月账上资金就只有几百万。

第四，现在内忧外患，近些年在新冠防疫工作上花费的财政资金是天文数字，2022年公共卫生支出已经达到7.5万亿元，卫生总费用占GDP的比例约7.5%。现在国家层面又是发行特别国债，又是提高赤字率，各种方式增加财政收入，但还是难以为继。地方政府承担了大部分的抗疫支出，地方财政负债率本身就居高不下，现在更是岌岌可危。据说合肥某县，公务员已经真正的“勒紧裤腰带”，退回前期发放的部分补贴，另一县的工资都出现的延后发放。

不要因为还能吃得上饭，网上冲浪，就忽视或者小看疫情带来的影响。对于财政收入的影响在于，疫情防控（交通、封城等）导致经济效率下降→居民外出减少→消费减少→餐饮、旅游、外贸等行业毁灭性打击→大量中小微企业/个体户破产倒闭→政府税收减少、居民收入下降。

对于财政支出的影响：防控疫情→常态化核酸检测、增加医疗卫生人员、增加志愿者等等→减税降费，补贴小微企业→财政支出大幅上涨。

我本身是学财政学的，研究方向就是地方政府债务。地方政府债务分为显性和隐性债务，显性的就是政府的直接负债，如债务余额等，隐性的就是政府通过其他方式不得不承担的负责，比如国企债务等。根据测算，隐性的债务，在2019年就已经达到35万亿-45万亿，尽管近年来一直在严控新增债务，但防不胜防，地方政府支出太多，不得不借，现在已经达到了一个恐怖的规模。

即便不考虑普通人的生活成本，房价还能上涨吗？

不谈位置的房价有啥意思呢。

2022年还没过完，就开始谈2023年了。

我也来预言一波吧，不删帖，欢迎打脸。

首先各区域继续分化，瑶新北肥东涨不动还要阴跌。小庙现在没了地铁估计也会引起踩踏，高新滨湖肥西仍然稳中有升，毕竟合肥往西南发展的趋势还在。

明年这个时候，高新经开新房加装修后破3w，滨湖3.5w，肥西破2w，其他地区横盘阴跌。

很多人说合肥房价高，但发展好的城市又有那个房价低呢？今年郑州已经臭大街了，长沙到处烂尾楼，武汉因为面积大，区多拉低了均价，好地段依然4w+。

诚然，宁杭肯定比合肥发展好，但南京均价3.5w，杭州4w，可他们的工资也能是合肥两倍吗？不至于，相同的人和行业，他们也就比合肥高30%左右，这就是合肥房价的底气。

我认为，合肥未来房价的上限应该能达到宁杭70%的水平。

2019年1.7万买的蜀山期房，2022年拿房，贝壳上已经涨到2.7了。

只能说后悔信了邪没有在15年前买，如果加杠杆，至少赚200万

?深度剖析：合肥第三轮土拍成交揽金207亿，未来毛坯交付，售价实际上涨！估计现在成交的地块，在2023年春节时候会上市，奠定了2023年新房房价基础。明年合肥供需情况依然不容乐观，估计依旧保持供不应求局面。

2022年9月23日下午，合肥今年第三次集中出让地块交易结束，25宗地成交24宗，1宗流拍，成交总金额约207.3亿元。其中7宗地达到最高限价，包含1宗回迁地块。本次成交的土地，估计在2023年春节时候会上市，奠定了2023年新房房价基础。

一、全国土拍市场回暖明显

本轮土拍，全国主要城市已有北京、杭州、青岛、厦门、无锡与合肥完成了第三轮集中供地，上海为期3日的第三轮土拍，9月23日也实现了23宗地（不包含“城中村”改造项目地块）揽金681亿元的成绩。

前期合肥知道与上海土拍撞车了，所以为了减轻参与房企的资金压力，由保证金转为银行资金担保函方式参与竞拍。

今年集中供地市场的表现也与楼市走势息息相关，在一系列“稳楼市”政策的接续发力下，逐步显露出些许成效，整体来看，土拍市场表现平稳，流拍数量进一步减少。同时不少城市出现一些热门地块，达到触顶成交。今天合肥土拍，就有好几块地达到了竞品质阶段，甚至有地块有13家同时达到竞品质阶段。

二、合肥土拍情况分析

1、之前流传的政务区现房销售地块，这次没有出现拍卖。现房销售非常占用房企资金，风险极大！说明这种方式，市场接受度还是有个过程的，一时还是难以推广开来的。

2、这次本来推出更多的市场化地块进行拍卖，但是有的地前期报名不足，导致没有上市。本身合肥供需不足，土地成交量的减少，会使得明年合肥可以上市的新房数量减少，供需情况难以改变现状。

3、热门地块还是很热，市场热度还是有的。滨科07号：8家竞品质；包河19号：13家竞品质；包河20号：13家竞品质；瑶海09号（3家）：竞品质；瑶海区的土地都变得炙手可热起来了。

4、运河新城土地流拍，为何参与开发商少？主要运河新城在售楼盘太多了，到年底预计有七八个在售的，楼盘竞争非常激烈。现在拿地房企非常保守，对于这种推售量大的区域，去化速度肯定较慢，所以拿地非常慎重。

5、最重要更对购房者需要关注的是土地成本价格的上涨。本次成交地块未来都以毛坯交付标准出售，以减少精装出现的一些维权现象。在毛坯限价方面：最高毛坯住宅限价有提高：例如，小庙涨约2000元/㎡，包河涨约2000元/㎡、滨湖涨约2000元/㎡、瑶海涨约2000-3000元/㎡。

估计现在成交的地块，在2023年春节时候会上市，奠定了2023年新房房价基础。届时，将会出现毛坯房销售价格与周边在售精装修新房，价格大差不差的局面，实际即是新房价格上涨。

目前合肥有些热门楼盘，开发商都要求加装装修包进行打包销售，未来毛坯房销售的，不排除有些开发商“名正言顺”的强制要求加装装修包进行销售，实际进一步抬升房价！

就像我昨天陪一位购房者看的瑶海区住宅，距离置地拿下的瑶海区地块，直线距离500米不到，新拿地的商品住宅（毛坯）平均备案价格限价20171元/平方米。而这个楼盘在售精装修标准比较高（对外讲2500元/平米，包括中央空调，地源热泵与新风系统），刚备案的价格，房源价格在19500到2100之间。所以这个置业顾问对于未来自己楼盘销售充满信心。

三、市场化住宅用地成交情况汇总

26宗地中，12宗为合肥市区毛坯交付居住为主的限价地块。这12宗地中6宗达到最高限价，具体如下：1、位于滨科城四川路以西、嘉陵江路以北的滨科城BK202206号地块，面积169.09亩，最高限价2040万元/亩，总价344943万元，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价27612元/平方米。

竞得人须在地块内配建15%保障性租赁（毛坯）住房，同步修建地块间南嘉支路（南宁路-嘉陵江路）和贵四支路（南嘉支路-四川路），道路建设标准不低于1600元/平方米；同步修建地块北侧公共交通场站、社区服务中心（须全装修交付，装修标准不低于1000元/㎡）；办理房屋预售前，须开工建设地块北侧公共交通场站和社区服务中心。

2、位于滨科城玉龙路以东、武汉路以北的滨科城BK202207号地块，面积35.65亩，居住用地2108万元/亩、商业用地410万元/亩，总价63043万元，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价26132元/平方米。

竞得人须修建地块东侧9.6亩公园绿地（建设标准不低于450元/㎡），于2023年11月30日前竣工验收；结合商业架空代建建筑面积不小于100平方米的交通场站用房。

3、位于关麓路以东、南二环路以南的包河区BH202220号地块，面积67.78亩，限价2225万元/亩，总价150810万元，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价23567元/平方米。

竞得人须在地块内配建计容建筑面积不少于住宅计容总建筑面积8%的保障性租赁住房；同步修建南二环沿线公园绿地（约9.15亩，建设标准不低于450元/㎡），且与住宅同步交付使用。

4、位于包河区棠樾路以西、祁门路以南的包河区BH202219号地块，面积58.04亩，最高限价1720万元/亩，总价86480万元，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价23255元/平方米。

竞得人须同步修建B地块12班幼儿园（全装修交付，装修标准不低于1500元/㎡），且与住宅同步交付使用；同步修建C地块公园绿地（建设标准不低于450元/㎡）及地块西侧樾山支路（祁门路-鱼梁路段，建设标准不低于1600元/㎡）。

5、位于雨山路以东、滨河路以北的瑶海区YH202209号地块，面积73.38亩，最高限价1153万/亩，总价84607万元，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价18153元/平方米。竞得人须同步修建滨河路沿线约2.6亩绿化（建设标准不低于450元/平方米）。

6、位于枞阳路以东、桃花潭西路以南的瑶海区YH202210号地块，面积58.29亩，居住用地限价1273万元/亩、商业用地320万元/亩，总价68648万元。商品住宅（毛坯）平均备案价格限价17168元/平方米。

竞得人在商业地块全部单体主体结构封顶前，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的90%；须同步修建滨河路、幸福路沿线约2.55亩绿化（建设标准不低于450元/平方米）。

以上这6宗地将进入竞品质建设方案环节。另外5宗成交的地块是：

7、瑶海区YH202211号地块被安徽置地投资有限公司以居住用地1429万元/亩、商业用地310万元/亩、幼儿园用地100万元/亩，总价309528.07万元摘得，溢价率9.92%，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价20171元/平方米。

该地块面积达307.12亩，是本次出让面积最大地块，限制条件颇多。竞得人须在地块内额外补建使用面积不低于2849.1平方米的人防工程；同步修建一座占地面积不少于6750平方米，建筑面积不少于4300平方米的12班幼儿园+3个托班（装修标准不低于1500元/平方米）；同步修建地块东南侧约16.43亩的公园绿地（建设标准不低于450元/平方米）和地块间规划铁山路（建设标准不低于1600元/平方米），其中铁山路红线范围内香樟等树木需进行保护。

另外，竞得人须自持商业计容建筑面积（含保留工业建筑及改造部分）比例不得低于商业计容总建筑面积的50%，自持时限为自项目建成后不动产登记之日起8年。在商业地块内要规划建设：

①一座形象高度不低于150米的标志性建筑；②计容建筑面积不低于20000平方米的星级标准酒店，酒店建成后须整体持有、运营，不得分割转让；③一座地上计容建筑面积不低于8万平方米的集中式购物中心（不含家具建材市场、批发市场、150米标志性建筑裙楼以上部分），商业内需包含影视院等相关业态，该集中式购物中心须在开工后30个月内整体投入运营；④地块内总面积约13313平方米的工业建筑须进行保留、改造，工业建筑及改造部分（幼儿园除外）建成后须整体运营，不得分割转让。

8、包河区BH202221号地块被万科企业股份有限公司以单价1561万元/亩，总价210219.87万元摘得，溢价率1.36%，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价23132元/平方米。竞得人须在地块内配建计容建筑面积不少于住宅计容总建筑面积6%的保障性租赁住房。

经开区JK202211号地块被重庆龙湖地产发展有限公司以居住用地1225万元/亩、幼儿园用地100万元/亩，总价118716.25万元摘得，溢价率0.16%，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价22139元/㎡。

竞得人须在地块内配建10%保障性租赁（毛坯）住房；在地块二内配建12班幼儿园+4班托班（装修标准不低于1500元/㎡），幼儿园应与地块内首期交付的商品住宅同步建设、同期交付；同步修建紧邻地块两条规划支路（建设标准不低于1600元/㎡）及1处公园绿地（建设标准不低于450元/㎡）。

9、包河区BH202217号地块由安徽徽创地产集团有限公司以居住用地1850万元/亩、商业用地410万元/亩、幼儿园用地120万元/亩，总价58850.8万元摘得，溢价率0.27%，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价23123元/平方米。

竞得人须同步修建B地块9班幼儿园+2班幼托（全装修交付，装修标准不低于1500元/㎡），且与住宅同步交付使用；同步修建地块南边广场、周边公园绿地（12.45亩，建设标准不低于450元/㎡）。

10、包河区BH202218号地块由合肥市轨道交通投资发展有限公司以底价居住用地1600万元/亩、商业用地360万元/亩、幼儿园100万元/亩，总价183022.8万元摘得，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价22641元/平方米。

竞得人须同步修建D地块12班幼儿园(全装修交付，装修标准不低于1500元/㎡)，同步代建E地块城镇社区服务设施用地（全装修交付，装修标准不低于1000元/㎡)、公园绿地（建设标准不低于450元/㎡），且与住宅同步交付使用；C地块建成并经竣工验收合格后，全部由包河区政府指定单位按照项目计容面积以2500元/平方米进行购买。

11、位于运河新城金水湾路与西城大道交口东北角的蜀山区SS202211号地块则因未达底价而流拍。地块面积79.81亩，容积率≤2.2，商品住宅（毛坯）平均备案价格限价17067元/平方米，须配建10%保障性租赁（毛坯）住房。

四、合肥回迁地块首现竞品质回购

相较毛坯交付居住为主的限价地块，另外13宗回迁安置、租赁住房和商业服务业地块整体表现平淡，但也创造了一个“意外”，诞生首宗竞品质建设方案的回迁地块。

代建安置房具体怎么操作回购呢？以包河区BH202223号地块为例，房屋建成后将用于包河区被拆迁居民回迁。竞得人须与包河区政府指定单位及前期已招标的设计单位、项目管理监理单位分别签订三方协议，继续履行原合同内容，相关费用已计入回购价中。

安置房及其配套设施的建议购买按总建筑面积6400元/平方米，包含：安置房建设所有费用（包括但不限于土地费用、建设成本、设计等前期费用、供电等基础设施配套费等）、财务成本、建设单位管理费、产权登记费、不可预见费、税费、不动产权证的契税、印花税、第一年物业管理费、分户前水电费、合理利润及相关税费等。

说白了就是政府定好一个很低的价格，由市场化的开发商去竞拍土地盖，盖好了以之前约定好的价格（定向销售给政府）回收，这个售价是包括拿地成本建安成本税费利润等，开发商来建设，这样比以前的制定的承建商单纯盖房，未来回迁房品质肯定高不少的！

1、包河区BH202223号回迁地块叫价达到最高限价386.1万元/亩，总价18454万元，3家开发商将通过竞品质建设方案确定竞得人。

2、包河区BH202222号回迁地块由合肥昌云房地产开发有限公司摘得，单价386.1万元/亩，总价17046.315万元，溢价率1.58%。

3、包河区BH202224号回迁地块由安徽大富房地产开发有限公司摘得，单价540.1万元/亩，总价46880.68万元，溢价率1.89%。

4、经开区JK202213号安置地块由安徽中建国际投资置业有限公司底价摘得，居住200.1万元/亩、幼儿园100万元/亩，总价33800.186万元。

5、经开区JK202214号安置地块由中铁十局集团第三建设有限公司底价摘得，单价200.1万元/亩，总价26975.481万元。

6、高新区GX202214号商业服务业用地由合肥高新股份有限公司摘得，单价351万元/亩，总价44025.93万元，溢价率约0.3%。

7、瑶海区YH202212号安置地块由合肥东部新中心建设投资有限公司底价摘得，单价530.1万元/亩，总价48557.16万元。

8、新站区XZ202210号和XZ202211号安置地块由中国房地产开发合肥有限公司底价摘得，居住200.1万元/亩、幼儿园100万元/亩，总价101438.821万元。

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