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房地产行业2023年度策略报告：政策潮起行业涅槃，格局重塑其道大光。周期之最，行业正经历着最长、幅度最大的下行周期：销售金额和面积上， 2021 年 7 月新房市场销售开始出现断崖式下跌，持续至今全国商品房销售 金额已经连续 16 个月同比下跌，平均跌幅 22.3%；房价上，新房成交价已 经连续环比下跌 15 个月，远超 2018 年(7 个月)、和 2014 年（8 个月）的 下行水平，在城市表现上也出现了明显的分化，三四线价格下行压力更大， 一二线城市房价相对坚挺，环比下跌城市数量从去年底以来持续保持高位。 行业经历了历史上最长、幅度最大的调整周期，我们认为 2023 年 Q1 基本 面有望开始缓慢修复，随着政策逐步生效、经济复苏，二季度销售在 2022 年疫情影响低基数的基础上有望实现增长，三四季度保持相对稳定，基于一 线/二线/三四线城市的销售面积占比分别为 6%/26%/68%，销售均价涨幅分 别为 5.5%/1.2%/-1.7%的假设，我们预计 2023 年全国商品房销售面积增长 1.2%，销售金额增长 5.8%。

供给侧加速出清，开工和投资持续走低：2022 年受停贷烂尾风波冲击，行 业信用风险持续发酵，房企资金流动性严重承压，供给侧加速出清，土拍市 场持续越冷，开工面积和投资总额大幅缩水。在对 2023 年开工和投资的预 判上，我们认为由于行业资金困境影响，能够进行新开工投资的主体减少， 剩余有持续开发能力的主体受到资金压力、2022 年新拿地大幅下降及房地 产市场低迷等因素的影响，新开工仍会保持下降，降幅较 2022 年收窄为 10.2%。土地投资方面，2023 年一方面新拿地主体减少，另一方面未出险的 房企在销售企稳后可能优先压降杠杆、解决资金困境，故 2023 年土地市场 或仍难言乐观，土地购置费预计同比下降 10.1%，全年开发投资下降 6.8%。

城投平台杠杆亟待释放，行业有望迎来集中加杠杆机遇：土地市场遇冷带来 的财政压力贯穿 2022 年始终，财政收入减少造成地方政府负债率增加，导 致城投债估值波动以及利差走阔，造成其偿债能力和再融资能力有所下降， 非标违约可能性提升，城投债利息偿付承压，一方面由于城投公司摘牌地块 并未真实入市，无法产生真实现金流入，未来偿债压力下，城投平台的杠杆 亟待释放；另一方面，财政部发文严禁举债储备土地，并表示要继续控制地 方隐性债务规模，城投杠杆亟待释放，叠加本轮周期底部房地价差关系更为 良好，行业有望迎来高质量加杠杆机遇。