小区成立业委会，但开发商持有面积占比达到小区1／3，如果开发商不参与表决如何使第一业主大会选举有效？

新民法典要求面积户数双2/3参与表决，此次表决才有效，可是业主面积不足2/3，即使所有业主都参与投票也无法达到面积 2/3的参与率，这一点如何解决？？？

在筹备组会议阶段我们向街道提出未投票部分计入弃权票或多数票，邮寄送达或公告送达即认为参与表决，但都没有被街道认可。

按照住建部《物业管理条例》，业主大会的成立和业委会成立投票遵循双过半原则（面积和业主赞同票人数过半），同一业主拥有多套房产也只有一票。因此即使开发商持有面积占比达到小区1/3，他的业主票数也只有一票。而如果他所持有的房产如果只是待售的，那更跟他无关了。

举个例子，如果小区是100户，每户100平，小区总面积是10000平。开发商有33户房产，3300平。按照双过半原则，只要超过68户的一半34户以上业主同意，面积超过5000平的业主即50户以上业主同意即可。所以只有有51户业主同意，开发商参与表决与否都不影响业主大会的选举有效性。

双过半就可以成立，成立后应该是动到钱或改造这问题才需要2/3

前面有答主解答了问题不再复述。我作为曾经是业委会的牵头人组织者深彻体会，小区成立业主委员会最大的障碍干扰因素不是开发商而是街道办，有时候不通过法院诉讼是难以顺利达到目的。

下面这个链接里有31个省市的物业管理条例链接本省的条例看看依照办法实施，实在有干扰阻力的通过行政诉讼解决。

《民法典》278条规定：
“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

业主大会决定共同事项，不仅需要人数过半，还需要面积过半，这样的通过率方式为“双过半”，这合理吗？

这恰恰是该法条的第三个缺陷。
该规定违背了会议的基本常识或者说根本原则，即“一人一票、票票相等”。
对于每次表决，每个成员都有且只有一票，并且任何一张票的权重相等，即便那位成员担任着多个职务，并且每个职务本身都被赋予一票，这位成员依然只能享有一票表决权，虽然一位成员的表决权可以委托另一位成员，但另一位成员在表决的时候其实是以委托人身份而不是本人身份作出的，还是严格意义上的一人一票。

而每张选票的权重一致，这也体现了业主的政治权利平等。如果不同票有不同权重，会让计票工作带来麻烦，10人的会议，假若6人举手同意，4人举手反对，还得同时计算他们每个人的房子面积，有多么地不便啊。

当然，有业主提出来，我有多套房子，凭什么跟其他只有一套房子的业主那样，只能享有一票呢？多套房子不是相当于有多个主权吗？多套房子不是要多缴物业费，义务与权利要相等吗？
我们应该知道业主大会是以为业主的身份，而不是以房子多少来决定表决票的，不会因为你有多套房子而有“多个”业主身份的，正如不会因为拥有多个职务，就会有多张选票那样。

而多缴物业费，就是物业公司更多服务的代价，毕竟多套房子，意味着需要更多安保人员和保洁人员，也就是多缴物业费已经由物业服务补偿而不用在投票中进一步弥补了。

另外，采用“票票不相等”就会造成实践中的不公，曾有一个公寓小区委托我们召开业主大会，这个公寓开发商自持了50%的房子，开发商的这张票有了50%的权重，任何议题，只要他不同意都无法通过，实质上是一票“否决权”，而这次的议题恰恰是针对开发商的建筑质量问题的，这岂不是永远不可能维权了？

是人在选举而不是房子在选举，正如联合国大会一样，不会因为国家领土面积大或者人口众多，就给予更多的选票或者说给予更大权重的选票，你也许会说联合国不是有安理会吗？其实安理会会议上的每个成员还是遵循“一人一票，票票相等”原则的。

当然，现实中会有一种情形，就是多种业态的小区，比如有别墅、联排、高层、多层，因为别墅联排业主占到较少的比率而在业主大会投票或者业委会组成中，占据劣势，容易造成多数业主侵害少数业主的情形。

即便如此，也不能破坏“一人一票、票票相等”的原则，而是可以在容易侵害少数业主的议题中提高“通过率”，比如，原来要求“过半数”通过的，可以提高到“三分之二”甚至“四分之三”通过，这就给别墅联排动员更多人参与，从而减少被侵害的机会。
至于在业委会组成中，可以通过小区议事规则中明确规定业委会中必须有别墅委员即可。

朋友们，你们认为“房子越大，选票权重也越重”的规定合理吗？

2/3和3/4是很绕。

但实际中，大多是老小区才会用到3/4，大多是涉及产权以及改建，集资之类的。应对十几年后大修。这些事情，哪怕是开发商，也是需要的，因为开发商的房子和电梯，一样要修。双方的利益是一致的。

现在不投票的选项，已经没有了，只有同意、反对、弃权。送达就是参与，不投就是弃权。

平时的事项，只要开发商以及支持者，不超过50%，还是能争取的。

总不能业主的产权面积和票数，连1/2都没有，那小区当然是别人说了算。

另外，民法典关于小区的部分，只有1千多个字，

常用的关键条款，只有几百字。牺牲半小时看一遍，还是值得的。